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    郁亮的反思!净利腰斩 万科取消所有高管层级

    2022-03-31 16:19:55 北京商报网 

    不同于往年董秘开场的业绩会,31日当天,万科董事会主席郁亮率先以“检讨”开场。

    “昨晚特别忐忑,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪,不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好,我感同身受。”

    郁亮的歉意主要来自万科上市31年来的第三次净利下滑,前两次分别在1995年和2008年。

    “每次下滑背后都暴露出我们在过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式给我们敲响警钟,这都是对我们的警醒。”郁亮在业绩会上坦言,“警钟”敲响提醒我们必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动,期待明年给大家交上合格的答卷。

    “未能坚决摆脱高增长惯性”

    从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

    其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因子,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看,开发业务依然对万科净利润具有决定性作用。

    同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年万科投资收益下降69亿元。此外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,万科对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

    郁亮也在财报中坦言,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

    离散度大+探索成本高是主因

    “不管如何反思,考试就是没考好,向52万名股东诚挚致歉。”

    郁亮承认,利润的下滑主要集中在两方面:管理上,万科过去一直是充分授权、分布式的特点,造成了离散度大的问题。“万科过去一直是充分授权、分布式的特点,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域,不具备完整能力,这就会表现出参差不齐和离散度大的问题,部分项目不及预期,拉低了整体表现。例如项目操盘能力分化,少数项目出现投资失误等。”

    同时,在业务层面,郁亮承认,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,对过往业绩产生影响。“2014年万科开始进行转型探索时,尝试的赛道比较多,因为以万科的规模体量,只有一两条赛道,可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本,远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,但市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露了出来。”

    既没必要也更不可能“业绩洗澡”

    在万科38年的发展史上,并不总是一帆风顺的,但作为上市房企,万科公司治理的规范性,一直有目共睹。

    但面对大幅下滑的净利,在31日召开的业绩会上,依然有机构人士提出:“万科四季度净利润同比大降73.05%,是否存在‘业绩洗澡’的可能?”

    万科总裁祝九胜直言,去年万科业绩的最大缺口是净利润,四季度大降有三个因素:第一是结算时间分布,在四季度占到40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二个,万科的投资收益基本会在四季度进行盘账,部分投资业务出现收益下滑;第三个是计提方面的影响,四季度市场明显下行,公司对一些项目进行了计提。

    “万科既没必要也更不可能‘业绩洗澡’”。祝九胜直言,业绩下降之后,包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的,以全体万科人为代价,可能是两个数量级以上,这个票价也未免太贵了。以这么贵的代价进行业绩洗澡,既没必要也更不可能。万科是在公开市场披露的业绩,所做的每一步都能经得起检验。

    “一定要说和洗澡有关系,我们更愿意用凉水这个词,用凉水冲自己的身子,清醒自己的头脑。我们不做业绩洗澡,但要经常保持清醒的头脑。这样有助于让自己看到与同行的差距,更好地去创造价值。”祝九胜表示。

    毛利率可以维持在20%

    祝九胜判断,未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准,这里有三个方面的保障。首先万科还有7100亿的已售未结资源;其次,万科从去年下半年以来,投资机制发生变化,我们会特别好地做投资标准;第三个,万科的开发经营本部成立后,产品能力找到原点,操盘能力得到提升,不断推行项目管理,对销售起到很好的促进作用。

    地产分析师严跃进表示,市场风向已有所转变,大家可以对地产企业的毛利率产生期许,这部分在今年下半年会更为明显。同时,成本管控、精细化管理,也正在推动房企向管理要利润,符合“黑铁时代”运营模式。

    事实上,在行业前所未有的震荡和调整的2021年,翻看万科的年报,依然可以看到“模范生”的自律:实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%,保持了“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%……行业的暴风骤雨过去,勇者依然站在光里。

    北京商报记者 王寅浩

    郁亮的反思

    (责任编辑:李佳佳 HN153)
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